Powodzie, które dotknęły część Polski w ostatnim czasie niekiedy były tragiczne w skutkach. Pośród wielu szkód i zniszczeń wywołanych tymi zdarzeniami doszło w szczególności do uszkodzeń domów i mieszkań, a czasami wręcz kompletnego ich zniszczenia. Naturalnym w takiej sytuacji jest pytanie, jaki jest wpływ opisanych zdarzeń na stosunki najmu i dzierżawy, które dotyczą lub dotyczyły nieruchomości dotkniętych powodzią. Pamiętajmy, że najemcami nieruchomości mogą być zarówno lokatorzy, jak i przedsiębiorcy, którym działka, budynek lub lokal służą do prowadzenia działalności gospodarczej. Czy najemcy i dzierżawcy mają prawo do odmowy zapłaty czynszu? Czy mogą poszukiwać nowej nieruchomości bez obaw o konieczność płacenia dwóch czynszów? Jak prezentuje się sytuacja wynajmujących? Na te pytania postaramy się odpowiedzieć w niniejszym wpisie.
Nieruchomość nie nadaje się do użytkowania wskutek powodzi – czy umowa najmu dalej obowiązuje?
Jak wspomniano, jednym ze skutków powodzi może być sytuacja, w której wskutek zniszczeń nieruchomość nie nadaje się do użytkowania przewidzianego w umowie lub wręcz jest kompletnie unicestwiona (np. budynek zniesiony z gruntu przez wodę). Obowiązkiem wynajmującego (art. 662 § 1 k. c.) i wydzierżawiającego (art. 694 w zw. z art. 662 § 1 k. c.) jest zapewnienie stanu rzeczy umożliwiającego korzystanie z niej zgodnie z umówionym użytkiem. Jednocześnie, jeżeli rzecz uległa zniszczeniu wskutek okoliczności, za które podmioty te nie odpowiadają, to nie mają oni obowiązku przywrócenia stanu pierwotnego. Za taką sytuację – za którą nie odpowiada żadna ze stron – należy co do zasady uznać właśnie powódź. Czy to oznacza, że najemcy i dzierżawcy pozostają bez wyjścia? Bynajmniej.
Zgodnie z art. 475 § 1 Kodeksu Cywilnego, jeżeli świadczenie stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za którą dłużnik nie odpowiada, zobowiązanie wygasa. Wynajmujący czy wydzierżawiający w tym przypadku są dłużnikami w zakresie obowiązku zapewnienia rzeczy (nieruchomości) do używania. Można więc przyjąć, że jeżeli nieruchomość uległa zniszczeniu i nie nadaje się do umówionego użytku, to umowa najmu/dzierżawy wygasła. Co za tym idzie, wygasają też wynikające z niej obowiązki stron, w tym obowiązek zapłaty czynszu. Oznacza to również, że wynajmujący (wydzierżawiający) nie będzie ponosił odpowiedzialności względem najemcy (dzierżawcy) za nieutrzymanie nieruchomości w stanie nadającym się do umówionego użytku. Skutek w postaci wygaśnięcia zobowiązania następuje z chwilą niemożności świadczenia, czyli de facto od momentu zniszczenia nieruchomości przez powódź.
Co natomiast w sytuacji, gdy czynsz został zapłacony z góry na dłuższy okres, a nieruchomość nie nadaje się już do korzystania? Wówczas najemca lub dzierżawca mogą oczekiwać zwrotu czynszu za okres, w którym umowa już nie będzie obowiązywać – po jej zniszczeniu. Wynika to z faktu, że zgodnie z art. 495 k. c. takie świadczenie jest świadczeniem nienależnym, które podlega zwrotowi. Co do zasady tak samo prezentuje się sytuacja ze zwrotem ewentualnej kaucji. Jednocześnie, nie podlega zwrotowi czynsz zapłacony za okres przed niemożliwością świadczenia.
Na marginesie trzeba zaznaczyć, że powyższe uwagi dotyczą sytuacji typowych. W każdy przypadku wiążąca strony umowa może zawierać unikalne postanowienia, które będą wyłączały lub modyfikowały rozwiązania kodeksowe i tym samym wymagały indywidualnej analizy. To samo tyczy się każdorazowo oceny tego, czy stan nieruchomości faktycznie wyklucza jej użytkowanie zgodnie z umówionym użytkiem i kwalifikuje się jako przypadek niemożliwości świadczenia.
