Niedochowanie przez organ warunków formalnych oświadczenia o wypowiedzeniu wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego skutkuje jego bezskutecznością.
Umowa w przedmiocie oddania nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w użytkowanie wieczyste zobowiązuje użytkownika do uiszczania opłat rocznych w wysokości wskazanej w umowie, określonej na podstawie zasad uregulowanych w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Właściciel nieruchomości jest uprawniony raz w roku aktualizować wysokość opłaty rocznej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie. Aktualizacja następuje w drodze jednostronnego wypowiedzenia dotychczasowych warunków umowy i ma charakter cywilnoprawny. Tym niemniej forma wypowiedzenia nie jest dowolna, a skuteczność podwyższenia wysokości opłaty rocznej jest uzależniona od spełnienia warunków określonych w art. 78 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Wypowiedzenie dokonuje właściwy organ administracji - starosta lub prezydent miasta. Oświadczenie musi zostać złożone na piśmie wraz z ofertą przyjęcia nowej wysokości opłaty w terminie do końca grudnia roku poprzedzającego. W wypowiedzeniu należy ponadto wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i dołączyć informację o wartości nieruchomości oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym stanowiącym podstawę aktualizacji. Niezachowanie warunków formalnych dotyczących formy pisemnej lub nieumieszczenie w wypowiedzeniu oferty, informacji o sposobie obliczenia opłaty oraz o oszacowaniu gruntu, skutkuje bezskutecznością wypowiedzenia. Organ może wprawdzie uzupełnić braki, jednak terminy liczone od doręczenia (m.in. warunkujące możliwość zaskarżenia wypowiedzenia do SKO) biegną na nowo. Dodatkowo w treści wypowiedzenia organ ma obowiązek pouczyć użytkownika wieczystego o możliwości i sposobie złożenia odwołania od wypowiedzenia do SKO. Brak pouczenia stanowi podstawę do przywrócenia terminu do odwołania, a użytkownik nie poniesienie negatywnych konsekwencji związanych z przekroczeniem terminu.
Prawidłowość doręczenia podlega ocenie na podstawie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z ogólną regułą, iż oświadczenie woli jest złożone z chwilą, gdy doszło do adresata w sposób umożliwiający zapoznanie się z jego treścią. Wprawdzie obowiązujące przepisy wprowadzają ogólny wymóg doręczania pism za pokwitowaniem, to jeżeli z okoliczności sprawy wynika, że wypowiedzenie doszło do użytkownika, zachowanie sformalizowanego trybu doręczenia nie jest konieczne. Zatem w sytuacji, gdy wypowiedzenie zostało wysłane listem zwykłym, a użytkownik złożył odwołanie, doręczenie należy traktować jako skuteczne. Z zasady jednak czynność doręczenia niezgodna z obowiązującymi przepisami nie wywołuje skutków prawnych, co wiąże się z koniecznością jej powtórzenia. Jeżeli więc wypowiedzenie wysokości opłaty rocznej zostało nadane na nieaktualny adres użytkownika wieczystego, podczas gdy organ posiadał informację o zmianie przez użytkownika miejsca zamieszkania, doręczenie jest nieprawidłowe, a wypowiedzenie jest bezskuteczne. Przepisy dotyczące doręczeń mają bowiem charakter gwarancyjny i wymagają od organu zachowania w tej kwestii szczególnej ostrożności.
Oświadczenie o wypowiedzeniu opłaty rocznej należy doręczyć bezpośrednio użytkownikowi wieczystemu, a wypowiedzenie odnosi skutek wyłącznie w stosunku do adresata. Zatem w sytuacji, gdy prawo użytkowania wieczystego przysługuje kilku osobom, skuteczność wypowiedzenia będzie uzależniona od doręczenia oświadczenia indywidualnie każdemu ze współużytkowników.
adwokat Jerzy Krotoski
