Ograniczenia w księdze wieczystej
Każdą inwestycję poprzedzić powinno sprawdzenie treści księgi wieczystej nieruchomości. Dowiedzieć można się z niej przede wszystkim czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub innymi prawami osób trzecich, na przykład służebnością gruntową.
Choć co do zasady informacje o obciążeniach w umowie zawrze notariusz, to jednak warto wiedzieć o nich wcześniej.
Inaczej, w trakcie podpisywania aktu notarialnego dojść może do przykrej niespodzianki. Gorzej jeszcze, gdy o służebności gruntowej lub hipotece dowiemy się później - analizując dokładniej treść aktu w domu.
W takiej sytuacji fakt, iż nie wiedzieliśmy o obciążeniu nie uwolni nas od odpowiedzialności. Jako właściciel nieruchomości obciążonej służebnością, będziemy musieli znosić korzystanie z niej przez osoby trzecie. W przypadku zaś, gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką możemy ją nawet utracić w wyniku braku spłat zadłużenia przez dotychczasowego właściciela.
Jeśli nie zwrócimy uwagi na ostrzeżenia zawarte w księdze wieczystej może także okazać się, że "kupiliśmy" nieruchomość od osoby nieuprawnionej, co oznacza, iż w rzeczywistości nie kupiliśmy jej wcale.
Warunki zabudowy
Zdziwienie kupujących często powoduje fakt, iż nawet po zakupie działki budowlanej nie mogą oni zrealizować na niej planowanej inwestycji.
Sam fakt, iż działkę przeznaczono w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę nie świadczy o tym, iż wznieść można na niej dowolny budynek.
Cechy przyszłej zabudowy określa bowiem szczegółowo treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mapa wskazująca funkcję zabudowy (na przykład mieszkaniowa, usługowa itd.) stanowi jedynie załącznik do tego planu. Gabaryty, wysokość, powierzchnię i inne cechy obiektu określa zaś zwykle sama treść uchwały wprowadzającej plan w życie.
W razie gdy planu dla danego obszaru nie ma w ogóle, możliwość zabudowy działki uzyskać można w ramach tzw. decyzji o warunkach zabudowy. Również w jej treści znaleźć można z reguły liczne ograniczenia dotyczące parametrów przewidywanych budynków.
Stan faktyczny dotyczący nieruchomości
Nie można przecenić także wpływu okoliczności pobocznych i faktycznych na wartość kupowanej nieruchomości oraz możliwość realizacji na niej inwestycji.
Być może na działce znajdują się urządzenia przesyłowe, zabytki lub chronione gatunki zwierząt lub roślin? Okoliczności takie mogą znacznie spowolnić zaplanowaną budowę.
Jakie znaczenie mieć będzie dla inwestora ustanowiona na jego rzecz służebność na nieruchomości sąsiedniej, której właściciel jest nieznany, albo który bez względu na nakładane na niego grzywny,
z powodów osobistych uniemożliwia jej wykonywanie? Przypadki takie zdarzają się niestety w praktyce.
Istnieje także możliwość, iż sprzedając nam nieruchomość jej dotychczasowy właściciel stara się uniemożliwić egzekucję swoim wierzycielom. W takim przypadku skuteczność transakcji może być kwestionowana.
Ostatecznie warto też wiedzieć czy dotychczasowy właściciel opłacił związane z nieruchomością ciężary publicznoprawne, to jest na przykład opłatę przekształceniową. Inaczej, ciężar ten może spaść na kupującego.
Na szczęście, większość powyższych okoliczności można sprawdzić, np. w drodze oficjalnych wniosków wystosowywanych do organów administracji. Kancelaria M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni posiada bogate doświadczenie w przygotowywaniu audytów prawnych nieruchomości. Zachęcamy do kontaktu!
Łukasz Kułaga – adwokat w kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni sp.k., specjalista branży budowlanej i nieruchomości
