W ciągu 2 – 3 lat liczba pozwów przeciwko firmom, które źle wykonały mieszkania, wzrosła kilkukrotnie. Byłoby ich jeszcze więcej, gdyby nie wysokie koszty, jakie musi ponieść skarżący. Wyjściem są pozwy zbiorowe – opłaty rozkładają się wtedy na kilka osób.
Na początku września Sąd Okręgowy w Gdańsku ma rozpatrzyć pierwszy w Polsce pozew zbiorowy przeciwko spółce deweloperskiej.
Złożyło go 25 osób – właścicieli domów w Sopocie, które wybudowała trójmiejska spółka Inpro. Twierdzą, że budynki mają liczne wady techniczne i żądają od firmy kilkuset tysięcy złotych odszkodowania. O ile niezadowoleni właściciele lokali wypowiadają się o deweloperze chętnie i nie przebierając w słowach, o tyle sama firma milczy na ten temat jak zaklęta – nikt z jej zarządu nie chciał z nami rozmawiać.
Zbiorowy pozew przeciwko Inpro jest może i pierwszy, ale na pewno nie ostatni tego typu. Poza tym, jak wynika z rozmów z kancelariami prawnymi, sądami i firmami administrującymi, wyraźnie przybywa również osób indywidualnie skarżących spółki, które budowały im mieszkania. Kancelarie specjalizujące się w prawie budowlanym obsługują dziś nawet czterokrotnie więcej klientów niż jeszcze dwa lata temu.
Najwięcej spraw dotyczy bezpodstawnych, zdaniem klientów, podwyżek cen mieszkań. Podczas boomu budowlanego wiele firm podnosiło ceny za metr kwadratowy w trakcie realizacji nawet o 30 proc. Teraz klienci żądają odszkodowań, bo wiele nieruchomości traci na wartości.
Rośnie także liczba osób i wspólnot, które na drodze sądowej usiłują wyegzekwować od deweloperów naprawy lub wymiany dachów czy instalacji kanalizacyjnych. Właściciele mieszkań, oprócz usunięcia usterek, często żądają też dodatkowych odszkodowań za utratę wartości domu spowodowaną deweloperskimi niedoróbkami.
Z sondy, jaką przeprowadził „DGP” we wspólnotach mieszkaniowych, firmach administrujących, kancelariach adwokackich specjalizujących się w prawie budowlanym i w sądach wynika, że liczba skarg na deweloperów rośnie lawinowo. Tylko w poznańskiej firmie prawniczej Macieja Krotoskiego prowadzonych jest obecnie 14 takich spraw – cztery razy więcej niż dwa lata temu. Podobny wzrost notują również kancelarie prawnicze Lecha Obary z Olszyna, Piotra Marszałka czy Karoliny Zakrzewskiej z Warszawy.
Deweloperów skarżą przede wszystkim wspólnoty mieszkaniowe, ale przybywa także osób prywatnych, które żądają odszkodowań za krzywe sufity, zbyt cienkie ściany czy źle wyliczony metraż. Wśród pozwanych są zarówno wielkie spółki deweloperskie, jak choćby J.W. Construction, Dom Development czy Asbud, jak i nieduże lokalne firmy, np. poznańska Trade Incest Grunt. – Ta ostatnia spółka wybudowała kilkanaście domów, w których nie działa wentylacja, są problemy z kanalizacją i instalacją elektryczną – wylicza mecenas Krotoski. Dodaje, że to efekt licznych odstępstw od projektu – firma budowała tak, żeby jak najwięcej zaoszczędzić.
Pokłosie boomu
Mecenas Ewa Sawicka przyznaje, że najwięcej skarżących to osoby, które kupiły domy lub mieszkania od małych firm. Te na budowie się nie znały, a korzystając z dobrej koniunktury, chciały zarobić jak najwięcej. – Dziś wiele tych domów po prostu się sypie – mówi.
Klienci najczęściej żądają od deweloperów usunięcia wad i wypłaty odszkodowań. Są to kwoty od 20 do nawet kilkuset tysięcy złotych. Jednak wszyscy prawnicy zgodnie przestrzegają: pozywający muszą mieć świadomość, że sprawy przeciwko deweloperom ciągną się latami, bo spółki z reguły odrzucają zarzuty, twierdząc, że wady powstały w wyniku złego użytkowania lub złej konserwacji. Sprawy są również kosztowne, bo trzeba opłacić koszty sądowe, adwokata i biegłych. Co prawda, jeśli klient wygra, koszty pokrywa deweloper, ale osoba, która chce założyć sprawę, musi mieć na to pieniądze. Przy żądaniu odszkodowania w wysokości 50 tys. zł koszty wynoszą zwykle 6 – 8 tys. zł. Znacznie taniej wychodzą pozwy zbiorowe – koszty rozkładają się na wszystkich skarżących. I to one, według prawników, mogą się okazać najskuteczniejszym batem na deweloperów.
Więcej wygranych
Spraw zakończonych wygraną klienta na razie jest jeszcze niewiele, ale ich liczba rośnie, w miarę jak przybywa skarg.
Na warszawskim Tarchominie pozwy do sądu wysłało lub zamierza wysłać co najmniej siedem wspólnot. Jedną z nich jest wspólnota z ul. Maciejewskiego, która od kilku lat nie jest w stanie wyegzekwować od firmy Wartico Incest naprawy dachów w jednym z budynków. – Takie przykłady pokazują, że gra warta jest świeczki – mówi prof. Feliks Zedler z Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. – Poza tym Polacy mają coraz większą świadomość prawną – dodaje. To m.in. efekt kampanii, jaką od kilku lat prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, publikujący na swoich stronach listę klauzul niedozwolonych w umowach z deweloperami oraz pozywający do sądu te firmy, które mimo zakazu nadal stosują je w swoich umowach.
Nie daj się deweloperowi
- Sprawdź, czy w umowie jest klauzula o odpowiedzialności dewelopera za wady i usterki.
- Nie podpisuj umowy, jeżeli firma żąda wpłaty ostatniej transzy przed odbiorem technicznym lokalu.
- W umowie powinien być podany termin usunięcia wad, np. w ciągu 7 dni od zgłoszenia.
- Jeżeli po odbiorze mieszkania okaże się, że w lokalu są usterki, które przeoczyliśmy przed odbiorem, to należy je spisać i wysłać do dewelopera z wezwaniem do ich usunięcia w określonym terminie.
- Gdy firma usterek nie usunie lub prace naprawcze okazały się niewystarczające, pozostała nam droga sądowa. Trzeba jednak pamiętać, aby sprawę zgłosić przed upływem trzech lat od obioru mieszkania, czyli jeszcze wtedy, gdy działa rękojmia.
- Przed założeniem sprawy należy wycenić wartość prac naprawczych (koszty sądowe to 5 proc. wartości pozwu).
- W przypadku wad w częściach wspólnych nieruchomości o ich naprawienie występuje wspólnota mieszkaniowa.
