Od kilku dni obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, które wprowadzają zupełnie nowy rodzaj najmu. Najem instytucjonalny, bo o nim mowa, dedykowany jest osobom i firmom, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Warto przy tym podkreślić, że jest to inny rodzaj umowy, niż znany najem okazjonalny i służy on większemu zabezpieczeniu interesów wynajmującego.
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu będzie mogła zostać zawarta przez przedsiębiorcę trudniącego się zawodowo najmem, na czas oznaczony, przy czym nie ma tu wskazań dotyczących przekształcenia w najem na czas nieokreślony. Umowę zawiera się w formie pisemnej i można w niej określić kaucję na zabezpieczenie należności do wysokości nieprzekraczającej trzykrotności miesięcznego czynszu, a także ustalić, że to najemca będzie uiszczał opłaty eksploatacyjne. Warto przy tym zauważyć, że zmianie uległy również przepisy dotyczące najmu okazjonalnego, który od 11 września może zostać zawarty jedynie przez wynajmującego będącego osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
Co ważne, zabezpieczeniem interesów wynajmującego w przypadku najmu instytucjonalnego lokalu będzie notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu używanego na tej podstawie. Najemca oświadcza przed notariuszem, że przyjął do wiadomości, iż w razie zakończenia umowy i konieczności opróżnienia lokalu nie będzie mu przysługiwało prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. W odróżnieniu od najmu okazjonalnego, najemca nie musi wskazywać innego lokalu, do którego się wyprowadzi, ani też przedstawiać zgody właściciela takiego lokalu.
Dzięki takim rozwiązaniom po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu wynajmujący wręcza mu żądanie opróżnienia lokalu. Powinno ono zawierać m.in. oznaczenie stron umowy, wskazanie umowy, przyczyny ustania stosunku najmu, oraz termin (nie krótszy niż 14 dni od doręczenia takiego żądania) na opróżnienie lokalu przez najemcę i osoby z nim zamieszkujące. Jeżeli ten termin upłynie, wynajmujący składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności posiadanemu aktowi notarialnemu z oświadczeniem dłużnika. Po nadaniu klauzuli możliwa będzie egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu. Tym samym, co niezmiernie istotne, unikamy powództwa o eksmisję.
Należy zaznaczyć, że nowelizacja nie narzuca podmiotom na rynku najmu zawierania umów najmu instytucjonalnego, gdyż mogą one być realizowane także w oparciu o dotychczas znane umowy najmu. Decyzja w tym zakresie należy do stron umowy: wynajmującego i najemcy.
| Najem okazjonalny | Najem instytucjonalny |
Strony umowy | wynajmujący jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali
| wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali |
Przedmiot umowy | lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
| każdy lokal (zarówno mieszkalny jak i użytkowy) |
Czas trwania umowy | czas oznaczony, nie dłuższy, niż 10 lat
| czas oznaczony, bez ograniczeń |
Forma umowy | forma pisemna
| forma pisemna |
Zabezpieczenie - kaucja | wysokość – nie więcej, niż 6-krotność czynszu; zwrot w ciągu 1 m-ca od opróżnienia lokalu
| Wysokość – nie więcej, niż 3-krotność czynszu; zwrot w ciągu 1 m-ca od opróżnienia lokalu |
Załączniki do umowy | 1) oświadczenie najemcy w formie notarialnej o poddaniu się egzekucji i zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego 2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu 3) oświadczenie właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu
| 1) oświadczenie najemcy w formie notarialnej o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego oraz o przyjęciu do wiadomości, że w razie konieczności wykonania takiego zobowiązania najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego
|
Wynagrodzenie notariusza | nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1m2 mieszkania na wynajem, określona dla m. st. Warszawy
| nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1m2 mieszkania na wynajem, określona dla m. st. Warszawy |
Podwyżka czynszu | tylko gdy umowa tak stanowi
| tylko gdy umowa tak stanowi |
Uprawnienia wynajmującego | W przypadku braku dobrowolnego opróżnienia lokalu, właściciel doręcza najemcy na piśmie żądanie opróżnienia lokalu z podpisem urzędowo poświadczonym, które zawiera: dane dot. umowy, stron, przyczynę ustania stosunku najmu, a także termin (min. 7 dni) na opróżnienie. W przypadku braku reakcji – wniosek do sądu o klauzulę wykonalności, do którego załącza się: 1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia/wysłania do najemcy, 2) dokument potwierdzający prawo do lokalu, 3) dowód zgłoszenia umowy do Urzędu Skarbowego. | W przypadku braku dobrowolnego opróżnienia lokalu, właściciel doręcza najemcy na piśmie żądanie opróżnienia lokalu z podpisem urzędowo poświadczonym, które zamiera: dane dot. umowy, stron, przyczynę ustania stosunku najmu, termin (min 14 dni) na opróżnienie. W przypadku braku reakcji – wniosek do sądu o klauzulę wykonalności, do którego załącza się: 1) żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem doręczenia/wysłania do najemcy, 2) dokument potwierdzający prawo do lokalu. |
