W dniu 14 marca 2022 r. została opublikowana w Dzienniku Ustaw pod poz. 583 ustawa z dnia 12 marca 2022 r. o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa. Ustawa reguluje kwestię udostępniania lokali obywatelom Ukrainy, w tym możliwość zawarcia z obywatelami Ukrainy umowy najmu okazjonalnego.
Wynajmujący może zawrzeć z obywatelami Ukrainy umowę najmu okazjonalnego. Taka umowa obliguje najemców do wyrażenia zgody na dobrowolne poddanie się egzekucji (eksmisji), a w praktyce po rozwiązaniu bądź wygaśnięciu umowy właściciel mieszkania może – w razie problemów związanych z opuszczeniem lokalu przez najemców – wystąpić o klauzulę wykonalności i rozpocząć postępowanie egzekucyjne. Kluczowa przy tej umowie jest konieczność wskazania lokalu, do którego przeniesie się lokator w przypadku eksmisji (tzw. lokalu zastępczego).
Tutaj pojawił się jednak istotny problem w zawieraniu umów najmu okazjonalnego z obywatelami Ukrainy uciekającymi przed wojną z uwagi na brak możliwości podania przez nich adresu zastępczego lokalu. Wielu z nich straciło dach nad głową, nie wiedzą czy budynki jeszcze istnieją, a oświadczenie jest przecież składane przez nich w formie aktu notarialnego.
Ułatwienia przy najmie okazjonalnym
Zgodnie z art. 69 ww. ustawy w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu przez najemcę będącego obywatelem Ukrainy, który przyjechał bezpośrednio z Ukrainy w związku z działaniami wojennymi na terenie tego kraju nie ma obowiązku wskazywania adresu innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz złożenia oświadczenia właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. To oznacza, że przy zawieraniu umów z obywatelami Ukrainy objętymi ww. ustawą nie będzie konieczności realizowania tego wymogu, co znacznie ułatwi zatem zawieranie takich umów i tym samym ułatwi uchodźcom zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
Pułapki dla Wynajmujących
Co istotne powyższa regulacja dotyczy wyłącznie obywateli Ukrainy, którzy przybyli na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej bezpośrednio z terytorium Ukrainy w związku z działaniami wojennymi prowadzonymi na terytorium tego państwa, oraz obywateli Ukrainy posiadających Kartę Polaka, którzy wraz z najbliższą rodziną z powodu tych działań wojennych przybyli na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. Dodatkowo ustawa obejmuje też małżonków obywateli Ukrainy, jeśli nie mają obywatelstwa ukraińskiego ale znaleźli się w centrum działań wojennych i z tego powodu uciekli do Polski.
Zatem, jeśli właściciel chce zawrzeć mowę najmu okazjonalnego z obywatelem Ukrainy, który wjechał do Polski w związku ze świadczeniem pracy albo w celach turystycznych, wówczas ten przepis nie będzie miał zastosowania. Przepis ten nie będzie również dotyczył obywateli innych krajów, którzy przebywali na terytorium Ukrainy nawet jeśli mieli uprawnienia pobytowe w Ukrainie np. studenci z Bliskiego Wschodu.
Zakaz eksmisji przy najmie
Nie można jednak zapominać, że cały czas obowiązuje zakaz eksmisji wprowadzony tzw. specustawą covidową (art. 15 zzu ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych). Na mocy ww. przepisu w trakcie epidemii nie można eksmitować lokatorów. Zakaz eksmisji dotyczy również lokatorów wynajmujących lokal na podstawie umowy o najem okazjonalny. Trudno wskazać jak długo będzie obowiązywał i kiedy ustawodawca zdecyduje się znieść stan epidemii albo zakaz eksmisji.
Co istotne w przypadku zawarcia umowy użyczenia z obywatelami Ukrainy którzy przybyli na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej bezpośrednio z terytorium Ukrainy w związku z działaniami wojennymi wyłączona została ochrona wynikająca z zakazu eksmisji, o czym pisaliśmy już na portalu. Natomiast w przypadku zawarcia umowy najmu z ww. obywatelami Ukrainy ochrona cały czas przysługuje, dlatego właściciel musi zdecydować czy zdecyduje się nieodpłatnie udostępnić mieszkanie czy też zrobi to odpłatnie, ale ze wszystkimi tego konsekwencjami prawnymi.
Brak konieczności wskazania adresu lokalu zastępczego przy umowie najmu okazjonalnego jest istotnym ułatwieniem dla wynajmujących, jednak trudno określić czy w praktyce wynajmujący będą korzystać z ww. rozwiązania. Zawarcie bowiem z obywatelami Ukrainy ociekającymi przed wojną umowy użyczenia stawia właściciela w o wiele lepszej sytuacji z uwagi na uchylenie zakazu eksmisji i brak ochrony praw lokatorów przy tego typu umowie, w sytuacji gdyby zaszła konieczność wypowiedzenia umowy użyczenia i opróżnienia lokalu.
