Urządzenia przesyłowe przeznaczone do doprowadzania wody, gazu czy też energii elektrycznej służą nam wszystkim. Niestety, przebiegają one również przez nieruchomości stanowiące własność prywatną, uniemożliwiając ich właścicielom korzystanie w pełni ze swojej własności. W konsekwencji mogą one nie tylko ograniczać właściciela w działaniach inwestycyjnych, ale także uczynić nieruchomość niemal zupełnie bezużyteczną. Jak się przed tym bronić?
Wejście w życie przepisów regulujących ustanowienie służebności przesyłu obchodzi właśnie swoje trzecie urodziny. Potrzebę uchwalenia w tym zakresie stosownych zmian dostrzegano już wcześniej, a wprowadzenie nowych przepisów do systemu prawnego trudno dziś przecenić. Świadczą o tym liczni właściciele nieruchomości, którzy zgłaszają się z prośbą o uregulowanie stanu prawnego działek, na których wbrew ich woli posadowiono urządzenia przesyłowe. Mimo krótkiego okresu obowiązywania tych przepisów liczba spraw o ustanowienie służebności przesyłu jest znacząca i coraz więcej osób wyraża chęć reprezentowania ich w negocjacjach i sporach sądowych z przedsiębiorstwami przesyłowymi.
Wśród właścicieli nieruchomości jest wielu przedsiębiorców, którym urządzenia przesyłowe poważnie utrudniają prowadzenie działalności gospodarczej. Problem jest szczególnie widoczny na obrzeżach miast, gdzie zagęszczenie urządzeń przesyłowych jest duże, a nieruchomości często przeznaczone są w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego pod działalność gospodarczą. Przykładowo, niefortunny przebieg gazociągu wysokiego ciśnienia lub linii elektroenergetycznych wysokiego napięcia przez teren działki może uniemożliwić wybudowanie magazynu lub hali produkcyjnej, mimo że zabudowę taką przewidują zapisy miejscowego planu. W konsekwencji wartość rynkowa działki jest dużo niższa, a realizacja zamierzeń inwestycyjnych staje się niemożliwa.
Właścicielowi nieruchomości przysługuje szereg roszczeń przeciwko przedsiębiorstwu przesyłowemu. Ma on prawo domagać się ich usunięcia z terenu swojej działki, może żądać wykupienia gruntu, ustanowienia służebności przesyłu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu. Teoretycznie zatem katalog roszczeń jest szeroki i zależy od konkretnej sytuacji.
Najtrudniej jest żądać usunięcia urządzeń przesyłowych z nieruchomości. W praktyce roszczenia takie sądy często oddalają, powołując się na interes społeczności lokalnej, która korzysta z dobrodziejstw urządzeń przesyłowych doprowadzających do mieszkań prąd lub wodę. Żądanie wykupienia gruntu przez przedsiębiorcę przesyłowego możliwe jest natomiast tylko wtedy, gdy wartość urządzeń przesyłowych znacznie przekracza wartość zajętej na ten cel działki. W praktyce są to rzadkie przypadki niemal całkowitego zajęcia działki przez takie urządzenia.
Ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu jest duże prostsze i tańsze. Przedsiębiorstwa przesyłowe zdając sobie sprawę z braku tytułu prawnego do zajmowanych nieruchomości niejednokrotnie godzą się na jej ustanowienie bez potrzeby kierowania sprawy na drogę sądową. W ramach negocjacji kluczowa staje się wtedy kwestia odpowiedniego wynagrodzenia. Powinno ono obejmować nie tylko korzystanie z nieruchomości w przyszłości, ale również odszkodowanie za utratę wartości rynkowej działki. Wówczas przydaje się umiejętność oceny operatu szacunkowego określającego wartość służebności, przygotowanego często na zlecenie przedsiębiorstw przesyłowych.
W przypadku braku możliwości polubownego rozwiązania sporu pozostaje skierowanie sprawy na drogę sądową. Wszczęcie postępowania nie jest kosztowne, a opłata od wniosku o ustanowienie służebności przesyłu jest stała i wynosi 200 zł niezależnie od wartości przedmiotu sprawy. Zdarza się, że przedsiębiorstwa przesyłowe podnoszą zarzut zasiedzenia służebności wskazując na 20-letni (lub 30-letni w przypadku złej wiary) okres posiadania służebności. Jeśli jednak przedsiębiorca przesyłowy nie może podnieść tego zarzutu i nie dysponuje dokumentami potwierdzającymi prawo do ingerowania w cudzą własność (co jest niemalże regułą) – ustanowienie odpłatnej służebności przesyłu wydaje się przesądzone.
adwokat Jerzy Krotoski
