Już 29 kwietnia 2012 roku wchodzi w życie pierwsza polska ustawa regulująca działalność deweloperską – ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. 2011, Nr 232, poz. 1377). Wprowadzenie nowych przepisów, które po raz pierwszy kompleksowo uregulują rynek usług deweloperskich, już teraz budzi szereg zastrzeżeń. Założeniem ustawodawcy było udzielenie jak najszerszej ochrony interesów nabywców lokali lub domów na rynku pierwotnym przed nieuczciwymi firmami. Tymczasem bardzo daleko idący zakres obowiązków nałożonych na deweloperów znacznie ogranicza swobodę umów i prowadzi do faworyzowania dużych podmiotów z wieloletnim doświadczeniem. Konsekwencją może być zaburzenie konkurencji na rynku i wzrost cen mieszkań - co w praktyce najbardziej odbije się na kieszeni nabywcy.
Zabezpieczenie
Pierwszy problem pojawia się w związku z wprowadzonym nową ustawą wymogiem zabezpieczenia środków wpłacanych przez klientów na poczet inwestycji. Wpłacone pieniądze mają być gromadzone na tzw. mieszkaniowym rachunku powierniczym. W zależności od rodzaju rachunku, bank będzie wypłacał określone transze na poszczególnych etapach realizacji inwestycji lub w całości dopiero po jej ukończeniu i przeniesieniu na nabywcę własności lokalu. Co więcej, na mocy nowych przepisów deweloperzy będą mieli obowiązek przedstawienia klientowi gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.
Przeniesienie ryzyka finansowego inwestycji na bank wprawdzie chroni nabywców w przypadku niewypłacalności dewelopera, ale niesie też pewne zagrożenia. Przewidziany obowiązek daje bankom dużą kontrolę nad firmami deweloperskimi i w praktyce uzależnia możliwość realizacji wielomilionowych inwestycji, o dużym stopniu ryzyka, od zgody banku. Zwiększenie roli instytucji kredytowych może zaburzyć relacje rynkowe, czyniąc z banku trzeciego uczestnika procesu inwestycyjnego. Istnieje ryzyko, że z rynku zostaną wyeliminowane młode, mniejsze podmioty, nie posiadające jeszcze wiarygodnej historii kredytowej, a wzrost kosztów obsługi inwestycji finalnie obciąży klientów.
Prospekt informacyjny
Obowiązkowym elementem nowej umowy deweloperskiej będzie prospekt informacyjny. Prospekt ma zawierać podstawowe dane o planowanej inwestycji, wymiarach i położeniu lokalu, uzyskanych pozwoleń administracyjnych oraz wszelkich obciążeniach nieruchomości, m.in. służebnościach i hipotekach oraz doświadczeniu i wiarygodności dewelopera. Zakres koniecznych informacji obejmuje również przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek oraz planowane inwestycje infrastrukturalne, tj. drogi, wysypiska śmieci czy cmentarze. Te informacje mają istotne znaczenie dla oszacowania wartości nieruchomości i często wpływają na decyzję o zakupie mieszkania. Problem w tym, że przepisy nie określają, o jakie informacje konkretnie chodzi. Wymóg dotyczy „przewidzianych inwestycji”, przy czym ustawodawca nie sprecyzował, czy chodzi o inwestycje przewidziane już w studium uwarunkowań, wynikające z planu miejscowego, czy te, dla których wydano warunki zabudowy lub pozwolenia na budowę. W konsekwencji pomimo tego, że żądane informacje są publicznie dostępne, gminy odmawiają deweloperom realizacji wniosków. Jakie konsekwencje mogą czekać deweloperów? Brak zamieszczenia w prospekcie pełnej informacji daje kupującemu możliwość odstąpienia od umowy i żądania zwrotu wpłaconych środków. Ale skutki nieprawidłowości mogą być znacznie bardziej dotkliwe. Nowa ustawa przewiduje, że podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie naraża dewelopera na odpowiedzialność karną, zagrożoną karą pozbawienia wolności do dwóch lat.
Problem jest tym większy, że nowe przepisy obowiązują deweloperów również wówczas, gdy inwestycje rozpoczęły się przed wejściem ustawy w życie. W konsekwencji może się zdarzyć, że obowiązek przygotowania prospektu informacyjnego zamiast gwarantować przejrzystość procesu budowlanego, zablokuje już rozpoczęte inwestycje i opóźni sprzedaż mieszkań do czasu zmiany przepisów. Skutki mogą okazać się katastrofalne – dla firm, jak również ich klientów.
Doświadczenie na rynku i tajemnica przedsiębiorstwa
Firmy deweloperskie będą musiały wykazać się doświadczeniem w zakresie prowadzonej działalności i podać wcześniej realizowane inwestycje. Wprawdzie z punktu widzenia interesów nabywców doświadczenie dewelopera jest istotne, taki obowiązek może powodować wyeliminowanie z rynku firm, które dopiero rozpoczynają działalność.
Co więcej, każda firma będzie zobowiązana udostępnić kupującym sprawozdanie finansowe za okres ostatnich 2 lat, szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej, na temat sposobu finansowania inwestycji oraz informacje o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych na kwoty powyżej 100.000 złotych. Przepisy nie wskazują, jakie konsekwencje czekają firmy, które nie mogą się wykazać wymaganym doświadczeniem – dopiero wchodzą na rynek lub powstały w celu realizacji konkretnej inwestycji (spółki celowe). Natomiast bardzo szeroki zakres udostępnianych informacji budzi poważne zastrzeżenia z punktu widzenia ochrony tajemnicy przedsiębiorstwa.
Dotychczas brak odpowiednich przepisów oraz rozbieżne orzecznictwo sądów w sprawach deweloperskich często były źródłem nadużyć i powodowały, że ryzyko inwestycyjne niemal w całości ponosili nabywcy mieszkań. Nowa ustawa ma to zmienić. Przyjęte rozwiązania powodują jednak wątpliwości, czy ustawa nie nazbyt głęboko ingeruje w swobodę umów i wolny rynek. W efekcie może to doprowadzić do wzrostu cen i to właśnie klient dewelopera poniesie finansowe konsekwencje przyznanej mu ochrony.
adwokat Jerzy Krotoski
