Zbliża się termin wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej. Chociaż większość jej przepisów znajdzie zastosowanie od 1 lipca 2022 r., to deweloperzy już teraz powinni przygotować się do nadchodzących wyzwań. Oprócz szeroko komentowanych zmian w zakresie zabezpieczania wpłat nabywców i powołania Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego nowa ustawa istotnie wpłynie na dotychczasową praktykę zawierania umów rezerwacyjnych oraz procedury dokonywania odbioru lokali. Nabywcy zyskają nowe i stosunkowo szerokie uprawnienia. Na deweloperach zaś będą spoczywać nowe obowiązki, o których już teraz warto pomyśleć, zwłaszcza jeśli chodzi o aktualizację wewnętrznych procedur zawierania umów oraz obsługę roszczeń nabywców z tytułu wad lokali.
UMOWY REZERWACYJNE POD WIĘKSZĄ KONTROLĄ
Chociaż w praktyce realizacji inwestycji deweloperskich umowy rezerwacyjne występują od wielu lat, to dotychczas nie były szczegółowo regulowane w ustawie deweloperskiej ani innych aktach prawnych. Pozostawiało to stosunkowo szeroki margines swobody w kształtowaniu ich treści. Umowy rezerwacyjne często zastępowały funkcjonujące przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej umowy przedwstępne sprzedaży zawierane w zwykłej formie pisemnej. Nowa ustawa deweloperska znacznie ograniczy jednak swobodne kształtowanie treści tych umów i nałoży na dewelopera dodatkowe obowiązki.
Już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej deweloper będzie obowiązany przekazać nabywcy prospekt informacyjny przedsięwzięcia, a po jej zawarciu informować o wprowadzanych w nim zmianach. Minimalna treść umowy rezerwacyjnej musi obejmować określenie stron, miejsce i datę podpisania, cenę lokalu lub domu jednorodzinnego, którego dotyczy, oraz usytuowanie i powierzchnię użytkową lokalu. Oprócz tego konieczne będzie wskazanie, na jaki okres dany lokal zostanie czasowo wyłączony z oferty dewelopera. Rezerwacja może zostać udzielona nieodpłatnie, ale umowa może przewidywać też pobranie od nabywcy opłaty rezerwacyjnej. Umowa rezerwacyjna powinna przy tym zostać zawarta na czas określony, a w razie ubiegania się przez kupującego o kredyt na zakup lokalu – uwzględniać czas potrzebny na uzyskanie finansowania.
OPŁATA REZERWACYJNA NIE WYŻSZA NIŻ 1% CENY LOKALU
Wysokość opłaty rezerwacyjnej została istotnie ograniczona. Nie może ona przekroczyć równowartości 1% ceny sprzedaży danego lokalu lub domu jednorodzinnego wynikającej z prospektu informacyjnego. Wprowadzenie górnego limitu wysokości opłaty ma zapobiegać przyjmowaniu od deweloperów znacznych środków wpłacanych przez nabywców bez zawarcia umowy deweloperskiej i poza rachunkiem powierniczym. Następnie opłata rezerwacyjna – podobnie jak w dotychczasowej praktyce – zostanie zaliczona na poczet ceny sprzedaży lokalu w ramach zawartej umowy deweloperskiej lub umowy sprzedaży oddanego do użytkowania lokalu bądź domu jednorodzinnego.
KIEDY DEWELOPER ZWRÓCI OPŁATĘ REZERWACYJNĄ?
Nowe przepisy stosunkowo precyzyjnie regulują też kwestię zwrotu opłaty rezerwacyjnej przez dewelopera. Zwrot opłaty będzie obowiązkowy w przypadku dokonania przez dewelopera zmian w prospekcie informacyjnym lub załącznikach do prospektu bez poinformowania rezerwującego. Oczywiście zwrot nastąpi w takim przypadku, w którym rezerwujący w związku z dokonaną zmianą zrezygnuje z nabycia lokalu. Nie ma przeszkód, aby po w prowadzeniu zmian w prospekcie odpowiednio aneksować umowę rezerwacyjną lub zawrzeć nową w tym trybie. Podobnie obowiązek zwrotu opłaty wystąpi, gdy nabywca nie uzyska pozytywnej decyzji kredytowej albo gdy deweloper nie wykonuje swoich zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej. Jest to o tyle istotne, że deweloper nie będzie uprawniony do zatrzymania opłaty rezerwacyjnej, w przypadku gdy nabywca z przyczyn niezależnych od dewelopera nie uzyska finansowania transakcji. Opłata rezerwacyjna nie będzie tu działać jak zadatek płacony deweloperowi.
ODPOWIEDZIALNOŚĆ DEWELOPERA PODOBNIE JAK PRZY ZADATKU
Nowe regulacje przewidują również szczególne przypadki, w których deweloper zostanie zobowiązany do zapłaty dwukrotności wpłaconej opłaty rezerwacyjnej. W praktyce będzie ona funkcjonować podobnie jak klasyczny zadatek, lecz tylko na korzyść nabywcy.
Dwukrotność opłaty rezerwacyjnej zaktualizuje się, jeżeli deweloper nie będzie wykonywał swojego zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, czyli w większości przypadków – jeśli odmówi zawarcia umowy deweloperskiej z rezerwującym albo nie wyłączy lokalu tymczasowo ze swojej oferty i zawrze umowę deweloperską z innym klientem.
Podobnie nabywca będzie uprawniony do żądania zwrotu podwójnej opłaty rezerwacyjnej, jeżeli umowę rezerwacyjną zawarto dla oddanego do użytkowania lokalu przed zawarciem umowy jego sprzedaży. Deweloper zapłaci wówczas dwukrotną opłatę, jeżeli nie usunie wad zgłoszonych przez nabywcę do protokołu odbioru lokalu i z tego powodu nabywca nie przystąpi do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.
Warto też pamiętać, że nowa ustawa deweloperska nie określa, kiedy deweloper może zatrzymać opłatę rezerwacyjną, jeśli do finalizacji nabycia lokalu nie dojdzie z winy nabywcy. Katalog obowiązkowego zwrotu opłaty z art. 34 ustawy deweloperskiej całkowicie pomija te kwestie. Wydaje się, że dopuszczalne będzie zastrzeżenie zatrzymania przez dewelopera opłaty rezerwacyjnej, jeżeli do finalizacji transakcji nie dojdzie z winy kupującego w przypadkach innych niż wskazane w tym przepisie. Wobec braku konkretniej regulacji w ustawie okoliczności, w których deweloper jest uprawniony do zatrzymania tej opłaty, powinny być jednak wprost wskazane w umowie rezerwacyjnej.
ODBIORY LOKALI I DOMÓW PO NOWEMU
Nowa ustawa deweloperska wprowadza duże modyfikacje w procedurze odbioru i wydania lokali oraz domów jednorodzinnych klientom. Dotychczasowe regulacje przewidywały znaczący margines swobody co do czasu przeprowadzenia odbioru (powszechną praktyka było wydawanie lokali przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie obiektu). Co do zasady przepisy nie określały też skutków stwierdzenia wad lokalu, a jedynie wprowadzały obowiązek ustosunkowania się przez dewelopera do zgłoszonych wad. Brak było natomiast wprost uregulowanych i skonkretyzowanych uprawnień nabywcy w razie ich stwierdzenia.
Nowe rozwiązania przewidują znaczne rozszerzenie uprawnień nabywcy, zwłaszcza przy stwierdzeniu wad istotnych. Jedną z kluczowych zmian jest wprowadzenie najwcześniejszego momentu, w którym odbiór lokalu może nastąpić. Procedura odbiorowa będzie mogła być przeprowadzona nie wcześniej niż po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu właściwego organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy i niewniesieniu sprzeciwu przez PINB. Warto podkreślić, że art. 41 ust. 1 ustawy deweloperskiej wskazuje, że pozwolenie na użytkowanie musi być decyzją prawomocną i niewystarczające jest, aby była ona ostateczna w trybie administracyjnym.
Z tego przepisu literalnie wynika, że zaskarżenie pozwolenia na użytkowanie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, a następnie do NSA, np. przez sąsiadów będących przeciwnikami inwestycji, może uniemożliwić deweloperowi wydanie lokali nabywcom do czasu zakończenia postępowań sądowoadministracyjnych. Jest to o tyle niekorzystna sytuacja, że samo zaskarżenie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie do sądu nie wstrzymuje jej wykonalności, a obiekt może być użytkowany.
Co prawda zgodnie z art. 59 ust. 7 prawa budowlanego stroną postępowania o wydanie pozwolenia na użytkowanie powinien być wyłącznie inwestor, to jednak w uzasadnionych przypadkach orzecznictwo dopuszcza możliwość przyznania statusu strony innym osobom. Takie przypadki są incydentalne, ale pojawiają się w praktyce, gdy inwestycja znacząco oddziałuje na nieruchomości sąsiednie.
UPRAWNIENIA NABYWCY ZALEŻNE OD RODZAJU WAD
Nabywcy zyskają też uprawnienia do odmowy dokonania odbioru, czego dotychczasowe przepisy wprost nie przewidywały. Prawo do odmowy odbioru będzie przysługiwało jednak wyłącznie w przypadku stwierdzenia wady istotnej. Samo pojęcie wady istotnej nie zostało zdefiniowane ani w ustawie deweloperskiej, ani w kodeksie cywilnym. Trzeba jednak pamiętać, że wada istotna nie jest tym samym, co istotne odstępstwo od projektu w rozumieniu art. 36a prawa budowlanego.
To, czy dana wada powinna zostać uznana za istotną bądź nieistotną, zawsze pozostanie kwestią ocenną. W orzecznictwie podkreśla się, że znaczenie w takim przypadku mogą mieć również uzasadnione oczekiwania nabywcy, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny lokalu czy jego niezdatność do zwykłego użytkowania. Najczęściej przyjmuje się jednak, że aby uznać daną wadę za istotną, powinna ona znacząco utrudniać lub wręcz uniemożliwiać prawidłowe korzystanie z lokalu lub domu jednorodzinnego zgodnie z jego przeznaczaniem.
W przypadku zgłoszenia wad będą one musiały zostać odnotowane w protokole odbioru lokalu. Zostanie w nim również odnotowana sytuacja, w której nabywca odmówi dokonania odbioru z uwagi na stwierdzenie (w jego ocenie) wady istotnej.
Zgłoszenie wad będzie się wiązać z dodatkowymi obowiązkami dewelopera i koniecznością zareagowania w krótkim terminie. Deweloper powinien odpowiedzieć na żądania nabywcy w ciągu 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru. Ten czas może być natomiast niewystarczający do skonsultowania zasadności roszczeń nabywcy z generalnym wykonawcą budowy lub rzeczoznawcą budowlanym. Odpowiedź musi zostać udzielona przez dewelopera co do zasady w formie pisemnej. Nie będzie wystarczające np. wysłanie e-maila do nabywcy. Ustawa wprost mówi, że odpowiedź musi być udzielona na papierze lub innym trwałym nośniku danych.
NABYWCA MOŻE SAMODZIELNIE USUNĄĆ WADY
Deweloper powinien poinformować nabywcę, czy uznaje dane wady czy też odmawia ich uznania i wówczas z jakiej przyczyny. Brak odpowiedzi w terminie 14 dni będzie traktowany jako uznanie wady przez dewelopera. Dodatkowo będzie on zobowiązany do usunięcia wad w terminie 30 dni od dnia popisania protokołu odbioru. Ten niekiedy zbyt krótki termin może ulec wydłużeniu, lecz tylko w przypadku gdy usunięcie wad przy zachowaniu należytej staranności będzie obiektywnie niemożliwe. Deweloper ma wówczas obowiązek wskazania innego terminu usunięcia wad i uzasadnienia przyczyn swojego opóźnienia. Brak wskazania tego terminu przez dewelopera albo jego niedotrzymanie pozwala nabywcy na wyznaczenie dodatkowego terminu na usunięcie wad. Gdy deweloper nie dotrzyma również i tego terminu, nabywca będzie mógł sam usunąć wady na koszt dewelopera, a następnie żądać zwrotu poniesionych kosztów.
DODATKOWE UPRAWNIENIA NABYWCY W PRZYPADKU WAD ISTOTNYCH
Jeszcze szersze uprawnienia będą przysługiwać nabywcom w przypadku stwierdzenia wad istotnych. Odmowa odbioru nie będzie powodować automatycznego wydłużenia terminu zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, ustalonego w umowie deweloperskiej. Natomiast po usunięciu wad istotnych strony powinny ustalić nowy termin odbioru lokalu i ponowić czynności z tym związane. Ustawa deweloperska nie wyklucza przy tym zgłaszania przez nabywcę nowych wad przy ponownym odbiorze lokalu, nawet jeżeli powinny one zostać zauważone już wcześniej.
Jeżeli podczas powtórnego odbioru lokalu nadal będą występować wady istotne, aby móc skutecznie odmówić odbioru, nabywca będzie zobowiązany przedstawić deweloperowi opinię rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca powinien wystąpić o wydanie takiej opinii w ciągu jednego miesiąca od odmowy dokonania odbioru. Jeżeli rzeczoznawca powołany przez nabywcę stwierdzi występowanie wady istotnej, kupujący będzie mógł skorzystać z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Powyższe rozwiązanie już na etapie konsultacji projektu ustawy wzbudzało liczne zastrzeżenia. Choć rzeczoznawca budowlany powinien zachować obiektywność i bezstronność przy sporządzaniu opinii, to jednak będzie on działał wyłącznie na zlecenie nabywcy. To może potencjalnie wpłynąć na rzetelności sporządzonej opinii, tym bardziej że to wnioski rzeczoznawcy będą decydować o tym, kto poniesie koszty jej sporządzenia.
Jeśli wada istotna zostanie potwierdzona, koszty opinii poniesie deweloper, chociaż nie miał realnego wpływu na ich ustalenie przez nabywcę z rzeczoznawcą. Natomiast w przypadku niepotwierdzenia wady ani zakwalifikowania jej jako nieistotnej, koszty rzeczoznawcy obciążą nabywcę. Takie koszty powinny zostać rozliczone najpóźniej w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu lub złożenia przez nabywcę oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Powyższa zasada powinna być intepretowana w ten sposób, że od tych dat nabywca może skutecznie domagać się zapłaty od dewelopera za poniesione koszta.
CZY DEWELOPER MOŻE SIĘ BRONIĆ?
Uważam, że w takiej sytuacji deweloper nie jest pozbawiony możliwości obrony, a oświadczenie nabywcy o odstąpieniu od umowy i podstawy do jego złożenia mogą być kwestionowane zwłaszcza w procesie sądowym. Biorąc jednak pod uwagę, że stan lokalu pomiędzy oceną rzeczoznawcy powołanego z ramienia nabywcy, a oględzinami biegłego sądowego może ulec zmianie, warto, aby deweloper zabezpieczył się przynajmniej opinią rzeczoznawcy budowlanego sporządzoną na jego zlecenie.
Przyznanie nabywcom tak daleko idącego uprawnienia bez możliwości podważenia opinii prywatnej sporządzonej na ich zlecenie w praktyce pozbawiałoby dewelopera prawa obrony przed nie zawsze uzasadnionymi roszczeniami. W mojej ocenie deweloper może skutecznie podważać wnioski wynikające z opinii prywatnej i bronić się przed roszczeniami nabywcy. Jeżeli się okaże, że opinia rzeczoznawcy została sporządzona wadliwe, nabywcy będą przysługiwać roszczenia odszkodowawcze w stosunku do rzeczoznawcy budowlanego, który sporządził opinię nierzetelnie.
Z uwagi na duży popyt na rynku mieszkaniowym odstępowanie przez nabywców od umów deweloperskich było dotychczas rzadko praktykowane. Skorzystanie z tego uprawnienia powoduje, że nabywca nie stanie się właścicielem lokalu, lecz nie oznacza też, że szybko odzyska zainwestowane środki. Dotychczas nabywcy starali się za wszelką cenę unikać sytuacji, w których konieczne było dochodzenie zwrotu wpłat od dewelopera na drodze sądowej, zwłaszcza przy jednoczesnej konieczności spłacania kredytu udzielonego na zakup lokalu, który nie został sfinalizowany. Niewykluczone jednak, że nowe uprawnienia skłonią nabywców do częstego korzystania z prawa do odstąpienia od umowy, gdy lokale lub domy jednorodzinne będą obarczone znacznymi i istotnymi wadami.
Autorzy: Jakub Stefan Arczyński, Łukasz Kułaga
