Uchwalanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wywiera różnorakie skutki dla terenów nim objętych –  przede wszystkim ustala przeznaczenie tych terenów oraz sposoby jego zagospodarowania i warunki zabudowy.

Objęcie danego terenu planem miejscowym wpływa także na jego użyteczność i wartość. Od wzrostu wartości konieczne może być uiszczenie odpowiedniej opłaty na rzecz Gminy, którą nazywamy rentą planistyczną lub opłatą planistyczną.

Skutki uchwalenia planu miejscowego

W planie miejscowym Gmina ustala gdzie, zgodnie z jej zamysłem, znajdować się mają zabudowania, usługi, obszary sporu czy rekreacji, inwestycje publiczne, drogi, pola uprawne itp. Plan miejscowy może przewidywać też np. nowe podziały działek.

Wszystko to sprawia, że uchwalenie planu miejscowego skutkować może kilkoma sytuacjami, m.in.:

- Niemożliwością korzystania z gruntu lub jego części w sposób dotychczasowy lub znacznym ograniczeniem takiego korzystania. W takim przypadku przysługiwać mogą roszczenia o odszkodowanie od Gminy, o wykupienie nieruchomości lub jej części, ewentualnie Gmina może zaoferować inną nieruchomość w zamian.

- Wzrostem wartości nieruchomości, np. gdy w wyniku uchwalenia planu miejscowego, słabej klasy grunt rolny przeznaczono pod zabudowania wielorodzinne wraz z usługami towarzyszącymi. Zwiększa to istnienie możliwości inwestycyjnej.

Powyższe dotyczy nie tylko uchwalenia nowego planu miejscowego, ale także zmiany istniejącego już wcześniej. 

Czym jest renta planistyczna?

Jeśli po uchwaleniu czy zmianie planu, wartość gruntu wzrosła, brać należy pod uwagę rentę (opłatę) planistyczną.

Wysokość opłaty wskazywana jest w samym planie miejscowym (tj. uchwale Gminy uchwalającej ten plan lub zmieniającej go).  Opłata określana jest procentowo jako procent od kwoty stanowiącej wzrost wartości nieruchomości (a nie od wartości całej nieruchomości po wzroście).

Opłata nie może być jednak wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wskazuje się, że Gmina nie ma możliwości określenia stawki na poziomie 0%, nie może też określić jej kwotowo, ponieważ będzie to dawało możliwość stwierdzenia nieważności takiej uchwały.

Opłatę uiszcza się na rzecz Gminy, gdy właściciel lub użytkownik wieczysty danej nieruchomości zbywa ją w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego, z którego zmiana wartości wynika.

Jasno rysuje się już pierwszy sposób ominięcia obowiązku uiszczenia tej opłaty – nie należy zbywać gruntu przez 5 najbliższych lat od wejścia w życie planu.

Chodzi w tych przypadkach o wejście planu w życie, a nie jedynie o jego uchwalenie. Uchwała w przedmiocie planu może bowiem wskazywać, że plan wejdzie w życie w innym terminie niż data podjęcia uchwały, może to być na przykład data publikacji planu w Dzienniku Urzędowym danego województwa lub – często stosowany –  termin 14 do dni od dnia publikacji planu w ww. dzienniku (tzw. 14 dni vacatio legis).

W razie stwierdzenia nieważności uchwały w sprawie planu miejscowego pobrane opłaty podlegają zwrotowi.

Ustalenie wysokości opłaty

Wysokość opłaty ustala się na dzień zbycia nieruchomości. Wzrost wartości gruntu stanowi różnice między wartością nieruchomości opartą o przeznaczenie terenu w aktualnym planie, a wartością terenu opartą o przeznaczenie tego gruntu sprzed uchwalenia (zmiany) planu lub opartą o faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem (zmianą) planu.

Należy brać pod uwagę odpowiedni zakres gruntów, dla przykładu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z 12 kwietnia 2017 r. (II SA/Po 1035/16) zakwestionował operat szacunkowy sporządzony dla działki powstałej w wyniku scalenia kilku działek, gdy taki grunt nie istniał przed uchwaleniem planu. Ustalając wartość gruntu sprzed planu należy brać pod uwagę ówczesne uwarunkowania, inaczej wycena będzie nieprzydatna.

Mimo że bierze się pod uwagę ceny z dnia zbycia gruntu, to nie zawsze należy brać pod uwagę stan gruntu z momentu wyceny, należy bowiem – oprócz ww. scaleń – mieć na względzie także podziały gruntu czy poczynione nakłady. 

W orzecznictwie[1] wskazano, że już sam fakt wejścia w życie planu oraz związana z tym zmiana przeznaczenia gruntu na korzystniejsze, stanowi podstawię dla opłaty. Nie ma znaczenia, czy realnie zmienił się sposób gospodarowania gruntem w terenie oraz jaką cenę osiągnięto z jego sprzedaży.

Co z darowiznami?

Opłatę należy uiścić, gdy dochodzi do zbycia nieruchomości. Jest to pojęcie szerokie i nie musi oznaczać tylko sprzedaży.

W ustawie wskazano jednak, że opłaty nie pobiera się w przypadku, gdy rolnik nieodpłatnie zbywa grunty wchodzące w skład gospodarstwa rolnego na jego następcę (następcę w rozumieniu ustawy o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów dot. rent strukturalnych[2]). Jeśli następca rolnika dalej zbywa te grunty na jeszcze kolejne osoby, wtedy opłata będzie już należna.

Orzecznictwo wypracowało także dodatkową możliwość uniknięcia opłaty, mianowicie renta planistyczna nie występuje, gdy zbycie gruntów następuje nieodpłatnie na rzecz osoby bliskiej zbywcy. Wskazuje się, że aby istniała konieczność „podzielenia się” wzrostem wartości, zbycie gruntu powinno być ekwiwalentne (odpłatne) a nie darmowe. Taki pogląd przyjmował Naczelny Sąd Administracyjny na gruncie poprzedniej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, przyjmuje ją także teraz.

Zbyciem ekwiwalentnym będzie za to np. zamiana nieruchomości i przy niej opłatę należałoby uiścić.

Co ze zbyciem części nieruchomości?

Wskazuje się, że jako nieruchomość rozumieć należy grunt wyodrębniony geodezyjnie podlegający obrotowi cywilnemu.

Ponadto, dość jednoznacznie przyjmuje się możliwość rozliczenia renty planistycznej proporcjonalnie wraz ze zbywaniem każdej części gruntu, tj. zbywając grunt w częściach od każdej z tych części należy uiścić odpowiednio wyliczoną opłatę od razu; nie jest konieczne, aby Gmina wstrzymywała się z żądaniem należności do czasu zbycia całego gruntu.

Dla przykładu wydaje się więc, że deweloper który wybudował szereg lokali mieszkalnych, które stanowią odrębny przedmiot własności, sprzedając każdy z nich winien uiścić odpowiednią część opłaty planistycznej. Razem z takim lokalem sprzedaje się bowiem udział w gruncie. Oczywiście aktualne pozostaje zastrzeżenie, że opłata należna jest jedynie przez 5 pierwszych lat.

Jak Gmina dowie się o zbyciu gruntów?

Dla przeniesienia własności nieruchomości konieczne jest zachowanie formy notarialnej. Na notariuszu spoczywa obowiązek, aby w ciągu 7 dni od sporządzenia takiej umowy, przesłać odpowiednią informację Gminie.

Ustalenie wysokości opłaty przed zbyciem gruntu

Właściciel (użytkownik wieczysty) przed zbyciem gruntu może żądać od Gminy, aby ustaliła w drodze decyzji wysokość opłaty, którą należałoby zapłacić w przypadku zbycia gruntu.

[1] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 18 lutego 2022 r., II SA/Po 672/21.

 [2] Następca w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 2021 r. poz. 266, 1535 i 1621) albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania "Renty strukturalne" objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich 1  (Dz. U. z 2020 r. poz. 1371 oraz z 2021 r. poz. 904).