Czym jest opłata adiacencka?

Opłata adiacencka to należność płacona na rzecz Gminy. Wynika ona ze wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trzema konkretnymi przypadkami opisanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Przybliżamy w artykule podstawowe informacje o tej opłacie.

We wcześniejszym wpisie poruszaliśmy kwestię renty (opłaty) planistycznej, która także stanowi obowiązek „podzielenia się” korzyściami płynącymi ze wzrostu wartości nieruchomości, wynika jednak z wprowadzenia lub zmiany planu miejscowego. Poprzedni wpis znajdziecie TUTAJ.

Jakich sytuacji dotyczy opłata adiacencka?

Opłata należna jest od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym:

1. Budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi,
2. Scaleniem i podziałem nieruchomości,
3. Podziałem nieruchomości.

Budowa urządzeń infrastruktury technicznej

Jako budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie (pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią) przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Nie trzeba jednak uczestniczyć w kosztach budowy takich urządzeń (tj. uiszczać opłaty), jeśli dotyczy to gruntu:

1. przeznaczonego w planie miejscowym na cele rolne lub leśne albo
2. w przypadku braku planu: wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Opłata obciąża właścicieli gruntów oraz użytkowników wieczystych, którzy nie płacą opłat rocznych albo wnieśli jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego.

Gmina ma 3 lata na wszczęcie postępowania co do opłaty. Termin ten biegnie od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Warunkiem możliwości dochodzenia opłaty przez Gminę jest, aby Gmina w dacie stworzenia warunków posiadała uchwałę dot. opłat adiacenckich.

Gmina w tej uchwale określa stawki procentowe opłaty, które nie mogą wynieść więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (w przypadku Specjalnej Strefy Rewitalizacji nie więcej niż 75%).

Wartość nieruchomości określa się na dzień stworzenia ww. warunków.

Opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Gmina może jednak zabezpieczyć się ustanawiając na nieruchomości hipotekę.

Na poczet opłaty adiacenckiej zalicza się wartość świadczeń pieniężnych wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Scalenie i podział nieruchomości

Scalenie i podział (jako sprzężone ze sobą czynności) służyć ma grupowemu kształtowaniu nowych podziałów geodezyjnych celem m.in. zwiększenia efektywności gospodarowania danymi terenami i poprawy struktury obszarowej.

Jeśli w wyniku scalenia i nowego podziału, nowopowstałe nieruchomości mają większą wartość niż przed scaleniem i podziałem, osoby, które te nieruchomości otrzymały, obciąża się obowiązkiem zapłaty opłaty w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.

Rzeczoznawca majątkowy wycenia więc:

1. wartość nieruchomości przed scaleniem i podziałem według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości;

2. wartość nieruchomości przyznanych w wyniku scalenia i podziału według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości. Uwzględnia się tutaj także urządzenia infrastruktury technicznej planowane do wybudowania w związku ze scaleniem i podziałem.

Konkretną wartość stawki procentowej Gmina wskazuje w uchwale o scaleniu i podziale. Termin i sposób zapłaty ustala się w pierwszej kolejności ugodowo z właścicielami gruntów, ale jeśli do porozumienia nie dojdzie, określa się te informacje w uchwale o scaleniu i podziale. Konkretne rozstrzygnięcie co do każdego z właścicieli w zakresie kwoty, terminu i sposobu zapłaty określone zostaje wtedy ostatecznie w decyzji wójta.

Termin uiszczenia opłaty nie może być krótszy niż planowany termin ukończenia ewentualnych urządzeń infrastruktury technicznej, przewidzianych do wybudowania w uchwale o scaleniu i podziale.

Wyceniając przyjmuje się ceny na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale.

Zamiast zapłaty opłaty adiacenckiej, osoba obowiązana może przenieść na gminę (za zgodą tej gminy) prawa do wydzielonego gruntu, a ewentualne różnice w wartości pokrywa się w formie dopłat.

Istnieje możliwość udzielenia ulg w spłacie lub umorzenia należności zgodnie z ustawą o finansach publicznych.

Podział nieruchomości

Prawo daje możliwość dokonania podziału nieruchomości (instytucja prawna inna niż „scalenie i podział” – tutaj występuje jedynie podział). Z jednej działki ewidencyjnej w wyniku podziału powstają co najmniej dwie.

W odróżnieniu od dwóch opisanych wyżej sytuacji, Gmina w tym przypadku nie ma obowiązku obciążenia tą opłatą, a jedynie ma taką możliwość, z której skorzystać nie musi.

Opłaty adiacenckiej nie ma jednak, gdy podział dokonywany jest niezależnie od ustaleń planu miejscowego (tj. na podstawie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jeśli w wyniku podziału (dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania) wzrośnie wartość nieruchomości:

1. Gmina może ustalić opłatę adiacencką z tego tytułu.

2. Jej wysokość to maksymalnie 30% różnicy wartości nieruchomości.

3. Na wszczęcie postępowania Gmina ma 3 lata od ostateczności decyzji o podziale lub prawomocności orzeczenia o podziale.

4. Opłatę można ustalić pod warunkiem, że wcześniej obowiązywała już uchwała Gminy określająca stawki opłaty.

5. Porównuje się stan nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział  oraz stan na dzień, kiedy decyzja stała się ostateczna lub orzeczenie prawomocne (z pominięciem części składowych nieruchomości).

6. Wartość nieruchomości przed podziałem i po nim określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

7. Jeśli w wyniku podziału wydzielono działki pod drogi publiczne, nie uwzględnia się tej części gruntu przy określaniu wartości nieruchomości przed i po podziale.

Zamiast zapłaty tej opłaty adiacenckiej, osoba obowiązana może przenieść na gminę grunt za jej zgodą, a ewentualne różnice w wartości pokrywa się w formie dopłat. Istnieje także możliwość udzielenia ulg w spłacie lub umorzenia należności oraz rozłożenia należności na raty.